決定應否再買樓的5個步驟

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問:
諗Sir你好
你好,本人今年39歲,月入76,000元;太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15,000元。現擁兩項住宅物業,分別估值760萬元和610萬元,仍欠按揭貸款600萬元。其中一個物業出租,每月租金18,500元,另有現金100萬元,股票370萬元。
目標是於三年內再置一個住宅物業,計劃是700萬元的屋苑單位,不過其中一個物業已和太太聯名。已打算透過債基疊增,先投入100萬元增加現金流。對於要達至一生三宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!
學生上
 
答:
是的,唔係話投資股票賺唔到錢,不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車時篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?
讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬元。夫婦借貸力為 ( 76K + 15K ) x 50% / 10,000 x 2.59 = 1,178萬元。當然太太收入不穩定,從好的方面去諗是交足六個月入息證明,以及如有的佣金部分是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然,壞方面可能要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部分,故先利用1,178萬元總借貸力作計吧。
現時讀者借貸力已用600 / 1,178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18,500元租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部分,令借貸力再上升。至於再買﹙上﹚一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:
 
如果夫婦﹙或共借貸人﹚係打工而共月入超10萬元,意味借貸力超1,200萬元水平,應主打儲樓收租保證退休:
1.主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓﹙但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平﹚。
2.買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢。
3.儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」。
4.如夫婦已各擁樓,需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」。
5.若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目。
 
如夫婦打工月入低於10萬元但又高於6萬元,屬夾心階層。借貸力介乎780-1,200萬元,謹慎處理仍可完成三至四間樓的置業:
1.借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓﹙但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平﹚。
2.買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢。
3.儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」。
4.務求令夫婦都單名有樓喺手,或可用之「人頭」都有樓喺手。
5.除非中原城市指數跌破100點,否則不應持有超過三間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅。
 
如夫婦打工而共月入低於6萬元,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」:
1.先單名買一樓自住
2.用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租」
3.此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成。
4.上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的。
5.再用租約及兩者人工去買第二間樓,細細地的樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅。
 
至於讀者是夾心階層,佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在二至三年,靠一年收15-20%息去令100萬元變150萬元,從而改善入手第三間樓的條件。


[圖擷取自網路,如有疑問請私訊]

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